地产规模争霸赛、物业上市潮，房地产商们不断地在探索未来生存的方式。现在，房企们又多了一个新的选择，轻资产代建上市。

  继代建第一股绿城管理集团登陆资本市场后，河南建业正在分拆代建业务平台CCMC，试图成为第二家上市的代建公司，建业实控人胡葆森或将拥有第四家上市公司。

  11月10日，港交所披露信息显示，建业地产下属全资子公司中原建业有限公司首次递交招股书。

  中原建业成立于1992年12月，根据招股书，中原建业是房地产代建服务供应商，代表項目拥有人在整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无需承担土地取得及项目服务的费用。2015年，中原建业获得首个代建合约项目。

  截止6月30日，建业在全国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管代建项目，在管总建筑面积约为2400万平方米，其中2017年至2019年总合约销售金额的复合年增长率为107.8%。

  值得一提的是，2019年，建业新增合约建筑面积达830万平方米，在中国所有房地产代建公司中排名第二，仅次于绿城管理集团。

  河南是建业重兵布局的省份，建业一度被形容为“只有河南”。就建业代建项目而言，共有174个项目位于河南省，在管总建筑面积为约2310万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。

  轻资产代建助力建业地产走进了千亿门槛，根据最新数据，2020年前10月建业地产实现销售额773.93亿元，其中轻资产代建贡献销售253.99亿元，占比约33%。

  在营收上，2017年-2019年，建业轻资产业务的营收为3.09亿、6.76亿、10.29亿。2020年上半年，建业轻资产业务的营收为4.81亿。

  盈利能力方面，2017年-2019年，建业轻资产业务的净利润为1.42亿、4.04亿和6.41亿。2020年上半年，建业轻资产业务的净利润为3.02亿。

  这一业务的净利润率也连年增长，2017年-2019年，建业轻资产业务的净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%。2020年上半年，建业轻资产业务的净利率为62.8%。

  就业务本身而言，建业的轻资产代建服务不仅包括住宅，还包括城市综合体、购物中心、办公大楼等非住宅物业。截至2020年6月30日，其共有四个商业物业的房地产代建项目，总建筑面积约为30.78万平方米。

  根据中原建业的规划，随着地方政府对更具成本及时间效益的房地产代建服务的需求不断增加，建业将计划开展房地产政府代建服务业务和综合体及工业园代建服务业务。

  胡葆森对中原建业寄予厚望，过去一年，他多次提到中原建业。

  在2019年3月的业绩会上，他表示，中原建业是建业地产旗下的一个子公司，主要负责轻资产的运作，目前，中原建业除了担负河南103个县一级市场的轻资产运作外，还担负了走出河南的任务。

  从此，“走出河南”成为媒体关注的焦点。胡葆森表示，走出河南有三个原则，第一，以500多公里作为市场半径，河北、陕西、山东、安徽、湖北的某些城市，大约都在500公里的半径距离范围内；第二是以轻资产模式，第三，主要产品形态是中原文化小镇。

  在建业的中期业绩会上，建业“走出河南”获得了一定的成效。根据建业相关管理层，在河南省外，2020年上半年陆续接到约30多个各地政府及企业的合作意向，其中，中原文化小镇形态的意向项目2个，住宅类项目10个。

  实控人胡葆森信心满满，此前建业的半年度业绩会上，他表示轻资产业务今年会突破300亿，大概在300亿-500亿之间，增幅将超过30%-40%，预计未来增幅会在20%-30%。

  若中原建业能顺利上市，胡葆森在港股将拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）以及建业新生活（09983.HK）以及中原建业四家上市平台。

  轻资产代建业务是房企们试图寻找业绩增长机会的赛道之一，目前，建业、滨江、万科、联发、金地、阳光城(7.390, -0.04, -0.54%)、雅居乐、绿地等房企都布局了代建行业，在全国，大概有28家房企在做轻资产代建业务。

  绿城管理赴港上市在先，成为行业第一个吃螃蟹的代建公司。作为全国第二大代建公司，建业也想趁早登陆资本市场分一杯羹。

  从绿城管理上市首日开盘股价30%的涨幅表现看，资本市场对这种轻资产商业模式有一定兴趣，但至于未来风向如何变化，资本市场仍处于观摩阶段。