面对"报复性还贷" 优化房贷规则才能多方共赢
中国青年报 2023-02-10

  春节过后,很多购房者纷纷去银行提前还贷。有人说,报复性消费还没有到来,“报复性还贷”却出现了。

  面对集中出现的“报复性还贷”,不少银行是拒绝的。购房者去银行申请提前还房贷,要么要交违约金,要么被要求预约,一预约就要等几个月。一般而言,债主都会千方百计向欠债的一方讨钱,然而,在房贷这个场景中,却出现了欠钱的追着还钱,债主百般不愿意的荒诞场景,其背后的问题值得认真思考。

  买房者在办理房贷时,可以选择LPR浮动利率,也可以选择固定利率。固定利率的好处是,不管以后通胀率如何变动,银行如何提高利息,这个利率都固定了,借款人都是按照最初约定的利率来还房贷。而选择浮动利率,利率发生变化后,借款人就会按照新的房贷利率来还房贷。

  所以,利率升高的时候,对选择固定利率的购房者是有利的;而选择浮动利率的人,房贷利率若上浮了,那借款人的还款额也会相应增多。但反过来,利率下行的时候,选择浮动利率的人付出的利息会降低,相对来说,选择固定利率的人,就会多付出。这时,他们为了降低贷款成本,就会选择提前还款。

  现在正是这个情况。此前,首套房利率一般在5%-6%之间,今年直接跌破4%,南宁、珠海等地的首套房利率甚至已经低到3.7%,其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

  今年1月,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在此政策下,至少有数百个城市房贷利率破4。

  还有一种情况就是,很多人虽然选择了LPR浮动利率,但他们的贷款是有基点上浮的,即在基准利率上再上浮 20-30 个基点。随着经济形势的变化,国家政策放松了房地产信贷,一些地方的房贷利率不仅不再上调基点,甚至还会反过来下调基点。这种变化,也让更多人选择了提前还贷。

  贷款买过房的人都知道,利率的差异会造成很大的还款差异。假设贷款100万元,利率4%,30年等额本息还款,一个月还款4774元,总还款额171.8万元;如果利息提升到6%,一个月还款将达到5995元,总还款额将会上升到215.8万元。也就是说每个月会多还约1200元,总还款会多44万元。如果贷款更高,达到300万元,每个月更是要多还约4000元。

  很多人有钱不提前还贷,其实是把钱拿去投资了。以前,某些银行理财收益就能超过6%,考虑到理财能保持现金的流动性,即便利率赶不上房贷,很多人也更愿意把钱捏在自己手里。但是,随着理财收益下行,这个差异变大了,钱就不如拿去还贷款了。

  与此同时,疫情对经济造成的冲击仍未消退,加上全球形势对经济的潜在影响,很多人都担忧自己的收入会下降。收入下降后,还款压力就会变大,如果购房者手上有足够的钱,甚至能从亲戚朋友那里以低于房贷利息的利率借到一些钱,就会考虑提前还贷,缓解每个月的现金流压力。

  面对“报复性还贷”,银行应该按合约办事。如果采取合约之外的办法,关闭线上预约,或者故意延长审批时间,以此阻止居民提前还贷款,既不公平,从长期来看意义也不大。

  对放贷一方而言,想要减少提前还款,最直接的办法当然是降低存量房贷的利息。不过,降低存量房贷利率虽然能减少提前还贷现象,银行收益也会随之降低,还会使得固定利率制度名存实亡。但从公平性上说,利息差异太大是不公平的,也是不可持续的。只要利差带来的损失大于房产重新过户的成本,购房者甚至会通过变更房主在实质上提前还贷。对此,金融机构可以考虑打个补丁,使固定利率与浮动利率之间利差不大于一定程度。

  宏观而言,减少提前还款,让居民把这些钱留在经济运行中,能扩大消费与投资,有利于稳定经济。而要实现这一目标,需要让贷款者觉得不提前还款更划算。对此,各方还应设身处地站在购房者的角度想问题,进而实现共赢。

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